Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Ortak Gider Alacaklarının Hukuki Takibi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi uyarınca; ana gayrimenkulün ortak gider ve avanslarına katılmak her kat malikinin ve o bağımsız bölümde oturan kiracının en temel yasal yükümlülüğüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri, ortak tesislerin bakım ve onarım masrafları ile ortak yakıt giderleri aidat alacaklarının ana unsurlarını oluşturur. Aidat ödemelerinin aksaması, site yönetimlerinin hizmet üretemez hale gelmesine yol açmaktadır.
1. KMK m.20 Kapsamında %5 Aylık Gecikme Tazminatı
Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında kanun çok ağır bir faiz yaptırımı öngörmüştür: Gider veya avans payını zamanında ödemeyen borçlu, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) oranında yasal gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Bu gecikme tazminatı yıllık bileşikte %60'ı aşan yüksek bir oran olup, borçlunun temerrüde düştüğü tarihten itibaren işletilir. Ayrıca site yönetimi veya yöneticisi, kat maliklerinden her biri adına borçlu kat malikine veya kiracıya karşı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
2. Kiracının Müteselsil Sorumluluğu ve Sınırı
KMK'nın 22. maddesi gereğince, kat malikinin aidat borcundan o bağımsız bölümde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak oturanlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kanun koyucu kiracıyı korumak adına önemli bir sınır çizmiştir:
- Kira Bedeliyle Sınırlı Olma: Kiracının aidat borcundan sorumluluğu, ev sahibine ödemekle yükümlü olduğu aylık kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracı site yönetimine ödediği aidat makbuzunu ev sahibine ibraz ederek kira borcundan mahsup edebilir.
- Kira Sözleşmesinin İhlali ve Tahliye: Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa ve kiracı aidatı ödemezse, bu durum kira akdinin esaslı ihlali sayılır. Kiraya veren kiracıya TBK m.315 uyarınca 30 günlük ödeme süresi içeren ihtarname çekerek ödenmemesi halinde tahliye davası açabilir.
3. Kanuni İpotek Hakkı (KMK m.22/2)
Kat malikinin aidat borcunu ödememekte ısrar etmesi halinde site yönetimi, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine tapu kütüğünde kanuni ipotek tescil edilmesini Sulh Hukuk Mahkemesi'nden talep edebilir. Bu hak, aidat borcunun taşınmaz üzerinden öncelikli tahsilini güvence altına alan son derece etkili bir hukuki yoldur.