Tahliye Taahhütnamesi Sonrasında Akdedilen Yeni Kira Sözleşmesinin Hukuki Etkileri
Kira hukukunda kiraya veren ile kiracı arasındaki en sık uyuşmazlık konularından biri, geçerli şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesinin ardından taraflarca yeni bir kira sözleşmesinin akdedilmesi veya kira ilişkisinin şartlarının esaslı biçimde yenilenmesidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik ve güncel içtihatları, bu konuda uygulamadaki tereddütleri giderecek nitelikte çok açık ilkeler ortaya koymuştur.
1. Hukuki Arka Plan ve Yargıtay'ın Yerleşik Yaklaşımı
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği takdirde, kiraya veren bu taahhüde dayanarak icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edebilir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, taraflar taahhütname tarihinden sonraki bir aşamada bir araya gelerek yeni bir kira dönemi için sıfırdan kira sözleşmesi imzalayabilmekte veya kira sözleşmesini tamamen yenileyebilmektedirler.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere; tahliye taahhütnamesinin verilmesinden sonraki bir tarihte taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi akdedilmişse, bu yeni sözleşme tarafların kira ilişkisini yeni baştan kurma ve sürdürme iradesini ortaya koyar. Dolayısıyla, önceki kira sözleşmesine veya önceki döneme dayanılarak verilmiş bulunan tahliye taahhütnamesi kendiliğinden hükümsüz hale gelir.
2. Yeni Kira Sözleşmesinin İrade Yenilemesi Olarak Kabulü
Hukuken her sözleşme, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur. Bir kiracı tahliye taahhüdü vermiş olsa dahi, kiraya veren bu taahhüdü işletmek yerine kiracı ile oturup yeni bir başlangıç tarihli sözleşme imzalamışsa, önceki döneme ait tahliye hakkından zımnen feragat etmiş sayılır. Yeni kira sözleşmesi yapılmış olması karşısında kiraya verenin artık eski tarihli taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesini talep etmesi Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder.
- Sözleşmenin Tarihi ve Kapsamı: Taahhütnameden sonra yapılan sözleşmede kira başlangıç tarihi, kira bedeli ve artış oranları yeniden belirlenmişse, hukuki ilişki tamamen yenilenmiş (tecdit edilmiş) kabul edilir.
- Aynı Gün İmzalanan Belgeler: Tahliye taahhütnamesi yeni sözleşmeyle aynı gün imzalanmışsa, kiracının müzayaka (baskı) altında olduğu kabul edilerek taahhütname geçersiz sayılmaktadır.
- Kira Bedeli Artırım Protokolleri: Yalnızca kira bedelinin güncellenmesine ilişkin ek protokoller yeni bir kira sözleşmesi sayılmamakla birlikte, kira süresini uzatan ve şartları kökten değiştiren anlaşmalar taahhüdün bağlayıcılığını ortadan kaldırabilir.
3. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Riskler ve Hukuki Tavsiyeler
Kiraya verenler açısından en büyük risk, ellerinde geçerli bir tahliye taahhüdü varken, ileride uyuşmazlık çıktığında bu taahhüdün geçersiz kalacağını hesap etmeksizin kiracıyla yeni yazılı sözleşmeler tanzim etmeleridir. Şayet tahliye hakkı muhafaza edilmek isteniyorsa, yeni sözleşmenin imzasından sonraki makul bir tarihte kiracıdan serbest iradesiyle yeni bir tahliye taahhüdü alınması gerekmektedir. Kiracılar açısından ise, taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapıldığının ispatlanması halinde icra takibine karşı süresi içinde (7 gün) itiraz edilerek takibin derhal durdurulması hayati önem taşır.